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注定成不了超大城市的珠海,为什么会被那么多人看好

发布时间: 2020-11-20 09:58:20
最近这些年,说起新一线,大家好像都形成了一种思维定式: 人口要过千万、GDP要破万亿,面积上万平方公里……之是一个字,要够大。总量大的城市,普遍的被认为最有希望,是机遇之城。 除了巨无霸,小块头的城市有前途吗? 今年5月,泽平宏观发表了一篇文章,列出了2019年中国城市发展潜力百强。第一档有15城,除了北、上、广、深、南京、杭州、苏州,这些大家公认的大城市外。一些“小城市”也出现在这里。比如珠海、中山也位列一档。 这两个城市,体量上要小得多。从人口、GDP、陆地面积看,分别为:189万人、2900亿元、1711平方公里;331万人、3600亿元、1783平方公里。 这样的基础,指望珠海、中山,通过增重、扩张成为超级城市,显然是不现实的。因为这完全是“另一类”城市。在自然界中,猛禽和野兽,虽然在体型上存在巨大差异,但都能站在食物链的顶端。在城市之间,也存在这种情况。 2018年科尔尼全球城市潜力TOP25中,也有一批小城市,面积不大,人口不多。比如阿姆斯特丹(荷兰110万人)、米兰(133万人)、波士顿(美国59万人)、慕尼黑(德国130万人)、都柏林(爱尔兰133万人)台北(中国275万)等。虽然是小块头,却有大能量。在富裕、文明、宜居程度上,位居全球城市前列。 现在看国内城市,规模还是首要的,但是很显然,会有一些例外。 珠海,在很大可能成为其中之一。为什么这么说?我们来仔细剖析一下。 01、珠海的基本面 珠海,环抱南海、东依西江、毗邻港澳、背靠珠三角。所处的珠江三角洲是近30年中国经济增长最快的区域,也是珠江口西岸的核心城市,中国最早的经济特区。 很显然,珠海的地理位置优越,是政策高地,屡屡面临重大机遇。 事实上,也的确如此。早在上世纪三十年代民国时期,就有重大规划,要开发中山唐家湾(珠海曾是中山一部分),建设中山自由贸易港。珠海,面临全面开发的机遇,可惜后来因为内部矛盾,机遇擦肩而过。 当时的民国第一任总理唐绍仪,曾用一句话说出了珠海的价值,点破了港澳的命门:“移香港之商业,扼澳门之咽喉”。可见珠海的战略价值不输于港澳。 历史变迁,97后,港澳顺利回归祖国,协同发展成为大势所趋。 在改革开放的前几十年里,以深圳为代表的珠江东岸异军突起,珠江西岸的珠海给人的感觉是温吞水。 直到2018年,这一年,成为珠三角城市发展的新起点。 2013年9-10月,一带一路国家战略提出,珠三角为其重要核心。 2016年,广东省政府工作报告中启动“粤港澳大湾区”联合发展概念。 2018年两会期间,总理报告正式确定“粤港澳大湾区一体化发展”。 2019年年初,《粤港澳大湾区发展规划纲要》正式发布。特别提出珠江口东西两岸协同发展。 重磅政策落地,重大工程提速,资金蜂拥而至。从18年算起,短短1年多的时间里,港珠澳大桥通车,深中通道开建,深珠通道官宣。华为、腾讯、阿里、蚂蚁金服、西门子、华大基因、富士康、正大集团等知名企业相继落户珠海。 俗语说“30年河东、30年河西”。珠江口东、西两岸,正在呈现某种周期性的变化。 作为珠江西岸城市群的重要城市,珠海有哪些独特价值呢? 首先是位置。 在大湾区,从珠海横琴出发,经粤港澳大桥,30分钟直达港澳。从珠海唐家出发,30分钟到达中山翠亨,经深珠通道,30分钟抵达深圳前海,珠海成为连接深、港、澳、中四城关键节点,深港珠澳中形成半小时经济圈。 2小时车程内,可抵达广、深、港、澳、珠5个国际机场,这是全球最大的机场群之一,年客运量1.7亿人次,国际航线超300条,基本覆盖全球主要城市。 珠海高栏港,是珠江西海岸唯一的深水港,距国际航道(大西水道)仅11公里。 不断完善的交通网络,使得珠海与与珠三角地区形成1小时经济圈,并可辐射华南、西南以及东南亚的广阔地区。 其次,珠海的生态环境,在国内是TOP3。 拥有100多座美丽浪漫的岛屿,背山面海,格局形胜,自然环境优美,吸引全球目光。连续5年被中科院评为中国最宜居城市之首。绿水青山,就是金山银山。在人类社会发展进入新阶段,城市的生态价值,终究不会被持续低估的。 在教育医疗方面。珠海全市人口,191万人,拥有多所知名高校,包括中山大学、首师大珠海校区等重点院校。2018年在校大学生超过30万,在省内仅次于广州。人均教育、医疗资源的丰富程度,远超过海南、佛、莞、惠等珠三角节点城市。 第三、产业布局高端。 目前珠海已有近40家500强企业,3500多家外资企业落户珠海。 在珠海西部,已经形成电子信息制造、家用电器、生物医药及医疗器械等产业集群。 在北部高新区,初步形成了新一代通信、人工智能、物联网等战略新兴性产业。 在西南部高栏港区,将要打造世界级船舶和海洋工程装备制造基地。 在金湾航空城,拥有全国唯一的航空产业新城。虽然在科研智造实力上,有所欠缺,但目前依靠全国顶级的珠海航空航天展,近些年也有突破。例如,2018年鲲龙AG600飞机水上首飞成功,无人机验证飞行空域获批设立。 横琴自贸区,与澳门一河之隔。澳门32平方公里,面积狭小,缺乏发展空间,想要突破单一的产业结构,发展新兴产业,土地就是瓶颈。与珠海协同发展,成为必然。 虽然,珠海最终也不会拥有一线城市的规模,但是珠海已经拥有媲美一线的产业布局。 第四、城市的超前规划 有人说,珠海以前的发展,产业门槛定的太高,错过了产业化最好的时机,也因此失去了做大做强的机会,难以弥补,是一种遗憾。这么说,不能说没道理,但是现在看,后发反而成为一种优势。 在珠海2020规划中(2015版)中,其实也能看出珠海城市发展的另一种思路。 “要预留土地,超前布局。注意土地资源,优势发展条件的保护”。 “注意区域发展的主次职能,在用地上的冲突,防止次要职能侵占资源”。 “在未来发展的规模和时间上,存在不确定性,需要合理分配土地,预留发展空间。” 发展理念、路径的争执,搁置一边。很幸运的,在新一轮重大机遇来临时,珠海有足够的可开发土地,有国内最好的宜居环境,有省内排名第二的教育资源,有前瞻性的高端产业布局,这些都支撑着珠海的未来。 第五、澳门的影响。 香港的价值无需多说,一直是连接中外的窗口。是国内最大的外资来源地,占比长期在6成以上。就是说国内利用1000亿美元外资,港资要占到600亿美元以上。 但是澳门也许是被低估了。 欧洲殖民列强有一个共性。本土不大,人口有限,可是海外领土、人口,数十倍于宗主国,双方至今联系密切,影响深远。作为第一个全球性殖民帝国,葡萄牙的殖民地曾经超过1000万平方公里,殖民时间超过500年,横跨4各大洲,葡语国家人口2.6亿。 澳门与这些葡语国家存在天然的联系,作为中国与葡语国家的合作平台,合作潜力远比印象中的大。 总的来说,因为这些独特优势,珠海的发展上限,很可观。 02、珠海中心城区推 荐 因为地理地貌影响,珠海的主要板块割裂,通过高铁、桥梁、高速连接,目前珠海还没有地铁,未来规划有轻轨。 中心城区,在老珠海人心中泛指老香洲、新香洲、吉大和拱北。 老香洲是老城区,和大部分老城一样,局部有老化痕迹。这里是珠海本地人真实的日常;新香洲和老香洲以迎宾南路为分界线,生活配套、吃喝玩乐都不缺;吉大是高档酒店和写字楼聚集的商务带,还有博物馆和滨海公园,是珠海风情的最佳代表地;拱北是连接澳门的出入口,是珠海最繁华的商业区,逛街购物吃夜宵的好地方。 这里集合了珠海市优质的资源。教育方面,文园中学、紫荆中学重点学校;商业方面,老香洲商圈、新香洲商圈、吉大商圈和拱北商圈,珠海市六大商圈,中心城区占了4个;医疗方面,有珠海市人民医院,中大五院,妇幼保健院等;环境方面,情侣路世界最长的海滨观光路,梅华路两侧的公园,吉大滨海公园,石景山公园等等,而且中心城区的绿化率非常高。 对于本地人来说,如果有能力置换,中心城区是优选项,中心城区目前房价在3万-4万之间。 和所有城市的老城区很像,有优点也有缺点。价值基本呈现,保值没问题,生活便利,交通方便,适合长期自主。 金湾 属于珠海的新兴开发区。因为地形限制,距离香洲区约20公里。产业和人口聚集度不高,航空新城还是骨架,知名企业不多。因为航空航天业本身就是工业桂冠,缺乏重工业、军事工业基础的珠三角城市,想发展这类产业,没有太多优势,注定是一条漫长的路。 另外,金湾目前交通需要改进,只有一条珠海大桥与主城区相连,时有堵塞。正在加快建洪鹤大桥和金海大桥,走这两条桥直达横琴和香洲区,未来,最快只需要十几二十分钟。 但是,航空城的规划是高水平的,国际团队做的。目前价格在2-3万,未来喜忧参半,存在不确定性。 斗门 位于珠海中西部,距离湾区位置最远,价格也最便宜,目前房价1万-1.5万,适合刚需上车。土地资源较丰富,承担相当的农业生产功能,在斗门和金湾之间有大片永久性农田。 从长远看,这里可以是深港澳的中央厨房,承担大湾区的生活保障职能,至于未来农业的前景,长期一定是看好的。在发达经济体,一旦农民组织起来,富裕程度是超过平均值的。 03、珠海的潜力区域 珠海的2035规划尚在编制当中,关于人口、GDP等关键经济指标没有透露。我们参照临近的中山市公布的2035规划草稿,常住人口从330万,增加到550万-600万,几乎要翻了一番。 人口大增,意味着城市空间格局将要发生大变化。 数据来源:广东省人口发展规划(2017-2030年),统计局 珠海目前常住人口189万,明显支撑不了珠海的未来。不出意外,人口总量也会有大幅增长。2018年,珠海常住人口增量12.5万,占人口总量的7%多,这个增幅是全国地级城市第一。城市的框架在拉大,新区的发展将会翻天覆地,潜力就在这些地方。 目前看,环澳的保十琴,临深的北围、唐家,都是潜力区域,最方便承接深港澳两地的外溢。另外还有临港新城,航空城,主要依靠产业带动,产城融合。 保十琴(横琴新城),这个地名是缩略语,看起来陌生。这里是未来珠海发展的新核心,类似北京的国贸,深圳的前海、上海的陆家嘴。 从整个珠海来看,目前还没有现代化的CBD,新老香洲、吉大、拱北的片区,多是传统的商业、文化、行政职功能区。而十字门中央商务区、横琴部分共同组成珠海未来的CBD。 2017年出台的《横琴、保税区、洪湾片区一体化改革发展实施方案》提到的“保十琴”范围。除横琴之外,还包含保税区8.34平方公里、十字门北片区3.42平方公里、洪湾商贸物流中心4.33平方公里、洪湾片区8.75平方公里、保税区北片区1.13平方公里,拓展区域面积合计25.97平方公里。 十字门的核心就要小得多,面积约5.77平方米公里,其中:北部片区位于南湾海滨,占地约2.28平方公里;南部片区位于横琴,占地约3.49平方公里。核心区域商办规划体量约1000万㎡,可容纳100万商务人群,总投资将超过1000亿元。 整个横琴约106平方公里,其中30%可开发的,宅地规划占比6%,约6平方公里。供需不平衡,带来了较大的增值预期,目前房价在3万-4.5万,潜力还是较大的。 唐家湾: 唐家湾的第一个优势,是更优越的区位,这个位置放在珠海看不出来。把中山、珠海、深圳南山、澳门放一起,一目了然了,唐家就是地理中心。 地理中心意味着最便捷的路径,最低的运输成本,最省的时间。这样的位置,自然的适合成为行政、经济中心。事实上,唐家在民国一度是中山县府所在地。 在深珠通道打通后: 前海中心区到珠海唐家湾不过30多公里,到中山翠亨新区也只有30公里。 而从海中心区到惠阳接近80公里,到东莞樟木头也有70多公里。 在环深城市中,唐家是最近的,方便承接深圳外溢。 整个大湾区,港澳虽然经济发达,但是体量有限,以金融、房地产和博彩为核心的产业,本身也存在巨大缺陷。而深圳的硬核产业就强大太多,新一代通信、高端制造、生物医药等战略新兴产业,这些更能代表未来。 与前海面对面的珠海唐家,是最好的位置。 另一个优势是产业和教育。 唐家是珠海国家级高新区的主园区,是珠海创新能力最强的板块,拥有480家高科技企业。2018年,在同济大学发布的375家两类国家级产业园综合排名中,珠海高新区位列第57位,拥有一定的实力。 另外就教育,唐家湾目前有中山大学珠海校区、北理工珠海学院、北师大珠海分校等4所知名高校,教育资源丰富。 珠海这类城市,最稳妥是老城区行政中心板块,有潜力的还是产业+科创中心板块,产城融合板块。目前唐家的价格在2.5万-3.5万。 高栏港区(临港新城):区域定位很高。 第一、珠江西海岸龙头港 推进“川贵广-南亚国际物流大通道”建设,并积极开辟国际航线,打造珠江西岸龙头港和华南区域性国际物流中心。 依托港口,高栏水上通道不断发力,成为粤西地区乃至我国大西南物流出海口和连通世界的桥头堡。 第二、探索建立自由贸易港 2018年公示的《横琴新区与保税区、洪湾、湾仔区域一体化发展规划》提到,要推动横琴自贸区与高栏港的联动发展,探索建设自由贸易港。“充分利用港珠澳大桥通车和海、陆、空立体化交通的便利条件,以及现代化临港、临铁物流园等优势,提升高栏港在粤港澳大湾区的综合竞争力。 自由贸易港是自由贸易区的“升级版”。珠海拥有横琴自贸片区和高栏港口的双重优势,探索建立自由贸易港具备一定条件。 在技术层面,珠海港是瓜达尔港的大股东之一。而新建设的瓜达尔港就是一个国际自由贸易港。这对于珠海港来说,从管理上可以有所实践与借鉴。 港区的前景是美好的,但是发展需要时间,也需要对形势机遇的把控,未来值得期待。

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